O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais – IVAR foi desenvolvido pelo Instituto Brasileiro de Economia da FGV (Fundação Getúlio Vargas) para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais do mercado de imóveis no Brasil.
Nos últimos anos os índices mais utilizados para esses contratos dispararam e acumularam variação histórica, como no caso do IGP-M – Índice Geral de Preços – Mercado, também divulgado pela FGV, mas que considera em sua base as variações de preços em diversos setores da economia, de bens, serviços e matérias-primas utilizadas nas produções industriais, agrícolas e da construção civil. Ou seja, o resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da IPA – inflação ao produtor, IPC – inflação ao consumidor e INCC – inflação da construção civil.
A considerável alta nesse índice, associada à considerável alta da inflação, levou a FGV a estudar a criação de um novo índice aplicável exclusivamente aos contratos de locação e que refletissem, de fato, a realidade desse setor imobiliário.
Como se sabe, quando um índice é previsto em contrato, somente poderá ser modificado pela livre manifestação da vontade das partes contratantes, ou seja, quando as partes transigirem e chegarem a termo ou por decisão judicial, desde que evidenciado o desequilíbrio contratual, caracterizado pela onerosidade excessiva, com uma extrema vantagem para a outra parte, bem como pela desproporção entre as prestações, nos termos dos arts. 317 e 478 do CC/02.
Com a alta do IGP-M, até então o índice mais utilizado nos contratos de locação, diversas ações judiciais foram propostas no intuito de substituir referido índice por outro que fosse mais benéfico aos locatários, especialmente diante do período de crise econômica passado em razão da pandemia de Covid-19.
Várias dessas ações foram julgadas procedentes para autorizar a substituição do IGP-M pelo IPCA, reconhecendo a desproporção no aumento do locatício. Outras tantas, no entanto, foram julgadas improcedentes – casos em que os Magistrados entenderam que as relações deveriam ser resolvidas entre os particulares, que, com maturidade e bom senso deveriam auxiliar-se mutuamente.
O que se observa das decisões acima mencionadas é que o Judiciário buscava privilegiar a negociação e a conciliação entre as partes. De acordo com os magistrados prolatores das decisões, a sociedade precisará entender que cada relação jurídica privada deverá, por primeiro, ser objeto de análise e discussão individual entre os partícipes do contrato.
Observa-se, ainda, que segundo entendimento desses magistrados, não cabe ao Poder Judiciário, sem concordância do proprietário, suspender ou reduzir o valor da locação, já que se trata de relação particular.
Fato é que, na tentativa de unificar o entendimento, a FGV criou o IVAR, cuja aplicação é restrita aos contratos de locação residenciais. O IVAR, como dito, nasceu com o intuito de avaliar e refletir a realidade dos contratos e mensurar, mensalmente, a evolução dos valores dos aluguéis residenciais.
O IVAR capta os preços diretamente dos contratos de aluguel, o que reflete melhor o cenário de oferta e demanda do mercado de locação residencial nos locais pesquisados – por enquanto as Capitais Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo – e, assim, busca mitigar a dificuldade em se mensurar as variações dos aluguéis.
Tanto isso é verdade que o IVAR subiu 2,92% em fevereiro de 2022, o que representa uma aceleração em relação à taxa de 1,86% registrada no mês passado. Ou seja, a evolução/desevolução do Índice é acompanhada e calculada mensalmente[1].
Por fim, importante verificar que, assim como ocorre com qualquer outro índice ou cláusula contratual, há a necessidade de sua previsão expressa no contrato, pela livre manifestação da vontade das partes.
[1] https://valorinveste.globo.com/mercados/brasil-e-politica/noticia/2022/03/08/indice-de-variacao-de-alugueis-residenciais-avanca-292percent-em-fevereiro-aponta-fgv.ghtml
Esse texto tem caráter meramente informativo e foi preparado por Innocenti Advogados Associados.
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